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租赁合同的终止

时间:2015-07-16 13:25来源:未知 作者:漆律师 点击:
依《合同法》规定,租赁合同终止的原因如下: (一)租赁期限届满 需特别注意,《合同法》第236条规定:租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合

 

      依《合同法》规定,租赁合同终止的原因如下:
    (一)租赁期限届满
    需特别注意,《合同法》第236条规定:“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期间为不定期。”第214条第1款规定:“租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过的部分无效。"
                                                                            案倒2-3-9      【租赁合同标的物出租给第三人引起的法律纠纷——乙农工商超市有限公司诉甲公司房屋租赁合同纠纷案】
    【案情简介】
    2004年4月3日,甲公司与乙农工商超市有限公司签订《房产租赁合同》,约定由甲公司一方将坐落于市区的一层房产(建筑面积为740平方米)出租给乙农工商超市有限公司一方使用,承租人可将承租的房产用于开设超市等商业使用。合同约定了租
赁期限、租金及支付方式、房产交付使用及违约责任等内容口其中,合同第二条“租赁期限力中第1项约定:“租赁期限为15年,自2005年1月1日始至2019年12月31日止”,第3项约定:“甲方在翻建房产未向乙方交付前,未经乙方书面同意不得向任何第三入另行出租该房产。否则甲方应向乙方支付违约金20万元”;合同第三条“租金及支付方式”中第3项约定:“甲方同意从本合同签署后,自2004年12月1日到2004年1 2月31日为乙方的免租施工期,此期间甲方不向乙方收取租金,印租金起付日为2005年1月1日”;合同第四条“房产交付使用”第1项约定:“甲方应于2004年12月1日前有效地交付已具备附件四所述之房产技术条件的完整房产,交付时,双方应委派代表到场进行房产移交,并签署附件六所述之房产交付确认书’’、第2项约定:“甲方未按上述条款之规定有效地交付完整房产,应视为甲方违约,乙方有权选择相应顺延免租期及租赁期限或提前终止合同,如乙方选择提前终止合同,甲方应承担由此所引起的乙方全部损失的赔偿责任”。同时,合同第九条“违约责任”约定:“甲乙双方的任何一方未能按本合同及附件要求履行合同内容,由违约方赔偿守约方由此造成的一切实际损失”。
    2004年12月1 1日,甲公司又与丙超市签订《租赁合同》,约定由甲公司将该房屋又租赁给丙超市使用,对租赁期限、费用等分别作了约定,后予2004年12月1 6日签订补充协议。签约后丙超市使用房屋,并设立丙超市连锁有限公司盐仓分公司。
    乙农工商超市得知甲公司将房屋另行出租给丙超市后,认为甲公司严重违反了双方的合同约定,并给乙农工商超市造成重大损失,故于2005年4月1 8日诉至法院,要求解除双方签订的《房产租赁合同》,判令甲公司支付乙农工商超市违约金20万元。
    【审理判析】
    区法院认为:合同所涉的租赁标的房屋巳由甲公司出租给他人,合同已实际无法履行,甲公司亦同意解除合同,故乙农工商超市要求解除与甲公司所签合同,应予准许。
    故判决:准许乙农工商超市有限公司与甲公司签订的《房产租赁合同》解除;甲公司应支付给乙农工商超市有限公司违约金40 000元。乙农工商超市有限公司上诉后,二审法院变更为,由甲公司支付给上诉人乙农工商超市有限公司违约金人民币20万元。
    【法理研究】
    依合同的约定及租赁合同履行的交易习惯,向承租人交付租赁标的应当是出租人的义务,甲公司在庭审中虽陈述已通知乙农工商超市接收房产,因乙农工商超市予以否认,而甲公司未能提供充分证据予以证实,其巴对具备交付条件的房产向乙农工商超
市履行了交付的通知义务。
    从本案的事实部分来看,甲公司已将系争房产出租给案外人,致使乙农工商超市签订租赁合同之目的未能实现,甲公司的行为已构成违约,故除了双方协商予以解除合同,乙农工商超市还有权向甲公司主张除合同实际履行之外的违约责任。
 (二)租赁台同被解除
    租赁合同期限未满,出现合同约定事由可导致合同的解除,当事人自可协商解除。同时由于法定事由出现,因一方行使法定解除权,当然也可导致合同的解除。一般包括:
    1-承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,导致租赁物受到损失。
    2.承租人未经出租人同意而转租的。
    3.承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的,在出租人给予的合理期限内仍不支付。
    4.租赁物危及承租人的安全或健康。
    5.因不可归责于承租人的事由而使租赁物部分或者全部损毁、灭失,致使合同目的不能实现。
    租赁合同为继续性合同,合同终止不具有溯及力,故已履行部分双方均不负返还义务,终止的效果只能向将来发生效力。
 
(责任编辑:漆律师)
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