什么是商品房按揭？商品房按揭贷款的流程是什么？ 按揭是房地产市场融资的重要渠道，是担保的一种方式。商
品房按揭贷款的类型，主要有两种：一是期房按揭贷款；二是现房
按揭贷款。
期房按揭贷款即预售按揭，是指在商品房建设期间，购房人、
开发商和银行之间约定，开发商与购房人签订商品房预售合同，由
购房人向开发商预付一定比例的房款，其余房款则由购房人向银
行申请贷款，购房人将其预购的房屋抵押给银行并获取购房贷款，
同时开发商或其他企业作为贷款担保人，保证银行为第一受偿
权人。
现房按揭贷款，是指在商品房建成之后，购房人与开发商签订
商品房买卖合同并支付部分价金，不足部分向银行申请贷款并将
所购房产的有关权证提交银行作为贷款担保的购房方式。
总的来说，商品房按揭贷款就是由商品房的出卖人、买受人、
贷款银行在出卖人和买受人签订房屋买卖合同，并缴纳了购房首
期款后，贷款银行取得买受人所购房产的担保，向出卖人支付剩余
房款，出卖人对买受人不支付贷款及利息的债务承担连带保证责
任或承担回购义务。从我国商品房按揭中的法律关系分析来看，
此种关系之中的主体主要有开发商、购房者（借款申请人）、银行、
保险公司四方。
【问题分析】
商品房按揭是一种特殊的担保方式，包含多种法律关系。购
房者在申请按揭贷款时需要对商品房按揭有较为清晰的认识。
一般来说，商品房按揭贷款的流程如下：
(1)房屋出卖人与银行订立项目合作协议，明确银行的贷款
额度及出卖人的连带责任保证，开设房屋销售资金专门账户等。
(2)买受人与出卖人订立商品房预售合同，并由买受人向出
卖人交纳不低于一定比例的首期购房款，出卖人出具凭证证明。
(3)买受人向银行申请按揭贷款，出卖人予以协助，由银行进
行审核。
(4)出卖人、买受人及银行三方签订按揭贷款合同。买受人
将《商品房预售合同》交银行保存。
(5)买受人与保险公司订立保险合同，并将保单交银行保存。
(6)银行向出卖人支付按揭贷款，通常按贷款合同或保证合
同的约定直接汇入开发商在贷款银行开立的售房款账户或转入借
款人在贷款银行开立的存款账户，借款人在贷款银行开设还款账
户，按期向该账户还款付息，直至结清全部贷款本息。
(7)出卖人在具备办理房产证条件后，通知银行或买受人办
理房产证，由银行持有房产证并作抵押登记，抵押期间取得的房地
产权证应交贷款银行保管。
从这个流程之中可以得出以下几类主要的法律关系：
(1)买受人与开发商之间的商品房买卖关系。买受人要以按
揭的方式购买房屋，首先要与房地产开发商签订商品房买卖合同，
在此合同中就约定了以按揭的方式支付房款。所以，买房人就是
按揭贷款之中的借款人。
(2)银行与买受人之间的借贷关系和抵押关系。购房者在与
开发商签订商品房买卖合同之后，按照相关规定向银行提供相应
的贷款资料，申请个人房屋抵押贷款。银行根据申请人的身份、资
信等情况进行审核，然后双方签署借款合同。至此，购房者即是借
款人，银行为出借人，借贷关系成立D在购房者申请借款的时候，
将所购买的房屋抵押给银行，作为按揭贷款的抵押物。如果购房
者到期没有按时还款，银行有权将房屋进行折价、变卖或者申请法
院拍卖。所以，围绕着商品房设立的按揭关系还包括银行和买房
者之间的抵押合同关系。
(3)开发商与银行、买受人之间的保证关系。在按揭过程中，
虽然购房人将所购房屋抵押给银行，但由于多数房屋为期房，目前
在我国，房产证办理完毕之前无法办理抵押登记手续，而房屋抵押
又以登记为生效要件，因此，银行在放款后，即使有抵押合同，但抵
押行为尚未生效，也无法防范银行的放款风险。基于此，银行往往
会要求开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋
办理完抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行债务承担担保
责任，购房人若不还款，开发商应当承担保证责任。因此，开发商
与银行、购房人存在担保关系，其中银行是债权人，购房人为债务
人（又称被保证人），开发商为保证人。
(4)买受人、银行与保险公司之间的保险关系。为确保银行
的放贷风险，购房人在将所购房屋抵押给银行时，必须就抵押物
（所购房屋）在借款期间投保财产险，并指定银行为第一受益人，
如果发生保险事故，由保险公司承担保险责任，所支付的保险理赔
费用优先偿还购房人所欠银行借款，购房人为投保人，保险公司为
保险人，银行为受益人。
(5)开发商与银行的回购关系。有些银行在与开发商的按揭
合作协议中，还要求开发商承担回购义务。在该情形下，开发商与
银行之间还存在通常我们所说的回购关系。回购从其字面理解仍
是买卖，但从法律角度看，按揭过程中的回购存在两种不同的情
形：一种是在购房人所购房屋取得房屋产权证之前，开发商履行回
购义务的，其实质是由开发商解除与购房人的买卖合同，并非法律
意义上的回购行为；另一种是在购房人取得所购房屋的产权证后，
开发商按条款约定回购购房人的房屋，双方又产生一次房产的过
户行为，此时才是真正的法律意义上的回购。
从以上的关系分析可以得出，房屋买卖合同关系是所有按揭
关系的基础和前提，借贷合同和担保合同彼此独立，但是又紧密联
系。保险关系和回购关系是对借贷关系保障的补充。
【专家提示】
随着金融机构业务的拓展和我国房地产市场的蓬勃发展，按
揭贷款规模不断地扩大，由此产生的法律纠纷也日益增多。而且，
商品房按揭是一种包含了买卖、借贷、抵押、保证、保险等多种法律
关系在内的复杂集合体。在商品房按揭贷款中存在四方当事人的
法律关系，每一方当事人在某一个环节出现问题，都会给商品房按
揭贷款带来风险。为了防范风险的发生，促进房屋买卖交易的形
成，建议购房者在申请按揭贷款买房时要清晰了解按揭之中的复
杂法律关系，避免法律纠纷的产生。
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